Эксперты агентства недвижимости DolgovPro исследовали изменения спроса, предложения и средневзвешенной стоимости квадратного метра на рынке первичной жилой недвижимости «старой» Москвы и подвели предварительные итоги 2024 года.
Предложение на рынке первичного жилья «старой» Москвы
По состоянию на конец 2024 года в границах «старой» Москвы на рынке жилой недвижимости представлено 50,3 тыс. лотов суммарной площадью 2919,7 тыс. кв. м, что на 6% больше по сравнению с июнем 2024 г. За год количество предложения выросло на 10%.
Как отмечают аналитики агентства недвижимости DolgovPro, наибольшее значение экспозиции за весь наблюдаемый период демонстрирует сегмент бизнес-класса – здесь представлено 22,9 тыс. лотов площадью 1 320 тыс. кв. м, что на 6% больше показателей предыдущего полугодия и на 11% больше относительно прошлого года.
Более низкие показатели наблюдались у недвижимости комфорт-класса. В декабре 2024 г. количество квадратных метров в предложении составило 878 тыс. (19,7 тыс. лотов). В декабре 2023 г. абсолютное значение демонстрировалось на уровне 20,1 тыс. лотов. Соответственно, полугодовое снижение составило 1%, а годовое – 2%.
В премиум-сегменте наблюдается рост объема экспозиции за все анализируемые периоды. В декабре 2024 г. на него приходится 6,4 тыс. лотов площадью 548 тыс. кв. м (+31% за полгода, +48% за год).
Стабильный рост также демонстрирует элитный сегмент жилой недвижимости «старой» Москвы. Сегодня здесь экспонируется 1,2 тыс. лотов (172,6 тыс. кв. м). По сравнению с июнем 2024 г., где общее количество лотов составляло 852, рост составил 39%, а по сравнению с прошлым годом – 62%.
«Увеличение объема предложения на рынке жилой недвижимости связано с длительным циклом девелоперских проектов. Так, строительство объектов, выведенных в этом году на рынок, началось порядка трех лет назад, когда застройщики более активно приобретали земельные участки. Стоит также отметить, что сегодня сегмент элитного жилья является наиболее привлекательным для покупателей, так как в отличие от массового жилья слабо зависит от доступности ипотеки. На востребованность этого сегмента влияет и тот факт, что покупатели, ранее приобретавшие недвижимость за границей, стали инвестировать в элитное жилье в России», – прокомментировал Владимир Щекин, сооснователь и совладелец «Группы Родина».
Рост средней цены на жилую недвижимость
Средневзвешенная цена предложения на рынке первичного жилья Москвы в старых границах демонстрировала положительную динамику во всех классах. В декабре 2024 г. средняя цена за квадратный метр составила 639,8 тыс. руб. За полгода она выросла на 12,4%, за год – на 19,9%.
Средневзвешенная цена предложения в сегменте комфорт-класса в декабре 2024 г. достигла 373,7 тыс. руб./кв. м. За полгода этот показатель практически не изменился, а за год зафиксирован умеренный рост средневзвешенной цены на 5,0%.
В бизнес-классе средняя цена предложения в декабре 2024 г. составила 501,7 тыс. руб./кв. м, что больше показателей предыдущего полугодия на 3,4% и на 8,6% больше годовых показателей.
В премиальном сегменте за полгода средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 2,3%, достигнув в декабре 2024 г. 869,2 тыс. руб. В годовой динамике цены на премиальные новостройки выросли на 15,2%.
Эксперты агентства недвижимости DolgovPro отмечают наиболее интенсивный рост цен в элитном сегменте недвижимости. Здесь за полгода средневзвешенная цена предложения выросла на 24,5%, за год – на 20,3%, достигнув значения 2,3 млн руб./кв. м.
«Мы как девелоперы также анализируем рынок и потребности покупателей. Сегодня мы видим, что одним из наиболее востребованных сегментов является жилая недвижимость бизнес-класса в границах “старой” Москвы. Именно поэтому наша компания решила реализовать новый проект на улице Лодочная. Мы считаем, что для вывода проекта и покупки недвижимости бизнес-класса сейчас наиболее удачное время. На текущий момент многие застройщики приостановили запуск новых проектов, по этой причине через какое-то время рынок столкнется с дефицитом лотов, при этом цены на недвижимость вырастут», – отмечает Андрей Максимов, директор московского филиала ГК «Атлас Девелопмент».
«Первое полугодие 2024 года ознаменовалось завершением дешевой ипотеки. Клиент приобретал жилье, чтобы инвестировать, чтобы “отоварить билет”, поэтому не обращал внимания на класс, так как знал, что вне зависимости от того, полноценный это бизнес-класс или жилье, которое заявлено как премиум, но по факту таким не является. Главный аргумент – жилье в границах “старой” Москвы будет расти в цене. После того как выгодные условия прошли, клиент стал более избирательным и выбор лота может растягиваться до 2-4 месяцев, поиска скидок и предложений, в то время как деньги хранятся на депозитах под выгодные ставки. Если мы говорим про цены, то здесь все подчиняется законам рынка. При высокой ключевой ставке рост идет медленнее, так как владельцы недвижимости не торопятся продавать то, на чем еще не успели заработать. При низкой ключевой ставке повышается доступность жилья, кредитных продуктов, а значит цена идет вверх», – Федор Ушаков, директор по продажам девелоперской компании «Мангазея».
Количество сделок на рынке жилой недвижимости «старой» Москвы
В целом в границах «старой» Москвы наблюдается снижение общего количества сделок как в полугодовой, так и в годовой динамике. По Москве в ноябре 2024 г. было реализовано 287 тыс. кв. м жилья. Всего за ноябрь было зарегистрировано 5,5 тыс. сделок, что на 11% меньше по сравнению с прошлым полугодием и на 31% меньше прошлого года.
По данным агентства недвижимости DolgovPro, наибольшим спросом в границах «старой» Москвы пользовалась недвижимость комфорт-класса. В ноябре 2024 г. было зарегистрировано 2 556 сделок и реализовано 109 тыс. кв. м, что на 17% меньше, чем полгода назад (3097 шт.).
Вторым по продажам стал сегмент бизнес-класса. Здесь количество сделок по состоянию на ноябрь 2024 г. составило 2,4 тыс., было продано 132,5 тыс. кв. м. За полгода общее количество сделок уменьшилось на 10%, при этом годовое снижение составило 32%.
Однако рынок премиум-сегмента демонстрирует рост. Здесь за ноябрь 2024 г. было заключено 495 сделок, а общее количество проданных квадратных метров составило 37 тыс. В мае 2024 г. общее количество сделок составляло 404 штуки. Таким образом, объем продаж как за полгода, так и за год вырос на 23%.
В новостройках элитного сегмента также наблюдается рост числа сделок за исследуемые периоды. В ноябре этого года было заключено 60 сделок. Общее количество квадратных метров, проданных в мае 2024 г., составило 8,4 тыс., что на 62% больше, чем в мае 2024 г., и на 22% больше, чем год назад.
«По итогам ноября мы увидели рост объема заключенных ДДУ по сравнению с октябрем как в границах старой Москвы – на 6%, так и в Новой Москве – на 26%. Отмечу, что в Московской области продажи квартир в новостройках также выросли на 16%. Фактически в старой Москве объем сделок растет последние три месяца, но суммарно за 11 месяцев 2024 года мы фиксируем снижение спроса на 15% к прошлому году. Традиционно в конце года продажи растут, и не исключено, что декабрь в этом непростом году также будет неплохим для девелоперов с наиболее качественным предложением», – рассказала Александра Мамохина, директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group.